Return to site

Bankrot Zahoda 4. del: Mehanika napihnjenega hipotekarnega trga

Na hipotekarnem trgu delujejo:

· Družina, ki kupuje hišo

· Kreditni posrednik (mortgage broker) med družino in banko kreditodajalko

· Banka kreditodajalka (mortgage lender)

· Investicijska banka kot posrednik med investitorji in banko

· Investitorji z viški denarja

· Hipotekarni (stanovanjski) krediti

· Zavarovani dolg (Collateralized Debt Obligation ali krajše CDO)

· Dodatno zavarovanje pred neplačilom kredita (Credit Default Swap, CDS, finančni derivat)

 

KORAK 1

Investitorji so imeli kupe denarja in so iskali dobre investicijske priložnosti. Tradicionalno investitorji kupijo državne obveznice, ki so vrednosti papir z nizkim tveganjem in nizko donosnostjo. Ko je centralna banka spustila obrestno mero na 1%, so investitorji odklonili nakup državnih obveznic zaradi nizke donosnosti. Hkrati pa je 1% obrestna mera pomenila, da so si lahko banke sposodile ogromno denarja za nizko 1% obrestno mero. Banke so poceni sposojeni denar od centralne banke v obliki kreditov uporabljale za povečevanje donosnosti in sredstev (leverage). Banke so na ta način zaslužile veliko denarja. Investitorji so to opazili in so hoteli tudi oni dobiti del tega dobičkonosnega posla.

Ilustracija: Normalno poslovanje vs. Kreditno poslovanje (Leverage) ali 1.000€ profita vs. 90.000€ profita

Normalno poslovanje: Oseba A ima 10.000€, kupi škatlo za 10.000€, naprej proda kupcu to škatlo za 11.000€ in ima profit 1.000€.

Kreditno poslovanje (Leverage): Oseba A ima 10.000€, v banki si sposodi 990.000€, in ima sedaj na razpolago 1.000.000€. Kupi 100 škatel po ceni 10.000€. Proda jih naprej kupcu v skupni vrednosti 1.100.000€. Oseba A vrne kredit 990.000€ in obresti 10.000€. Osebi A ostane 100.000€ in če odštejemo 10.000€ osnovnega vložka v posel vidimo, da je oseba A naredila 90.000€ profita.

 

KORAK 2

Investitorji so opazili velike bančne profite in so še sami hoteli dobiti tako visoke profite. Banke so prišle na idejo, da bi povezale lastnike hiš z investitorji preko hipotekarnih stanovanjskih kreditov (hipotekarnih kreditov).

Ilustracija:

Družina je hotela kupiti hišo in je privarčevala za polog. Kontaktirala je kreditnega posrednika. Le-ta je svetoval, v kateri banki kreditodajalki je za družino najugodneje najeti stanovanjski kredit. Banka je družini odobrila hipotekarni kredit, in banka pri tem ni veliko tvegala; če bi družina postala nesposobna odplačevati kredit, bi banki ostala hiša, katere cene so se stalno povečevale. Družina je kupila hišo, kreditni posrednik pa je dobil provizijo za posredništvo.

Investicijska banka je ugotovila, da lahko odkupi od banke pogodbe za hipotekarni kredit, ki je bil odobren družini. Banka je zaslužila provizijo s prodajo. Investicijska banka si je potem sposodila veliko poceni (1%) denarja in je s tem denarjem začela odkupovati ogromno pogodb hipotekarnih kreditov od bank. Zapakirala jih je v ŠKATLO, v katero je investicijska banka dobivala plačila mesečnih obrokov odkupljenih hipotekarnih kreditov.

Škatlo je investicijska banka razdelila v tri predale. V prvem so bili hipotekarni krediti z majhnim rizikom neodplačila, v drugem so bili krediti z večjim rizikom neodplačila in v tretjem so bili krediti z izjemno velikim rizikom neodplačila. Te tri predale je investicijska banka potem zapakirala v eno novo škatlo in jo poimenovala Zavarovani dolg (Collateralized Debt Obligation ali krajše CDO). Tretji najbolj rizični predal je obljubljal največjo donosnost, drugi predal srednjo donosnost in prvi predal, kjer so bili najmanj rizični krediti, je obljubljal najnižjo donosnost. Prvi predal je imel tudi dodatno zavarovanje (Credit Default Swap) za primer zapadlosti hipotekarnih kreditov v neplačilo, s čimer so ga bonitetne agencije označila za najbolj sigurno investicijo.

Ker je imel prvi predal najvišjo možno boniteto, ga je investicijska banka lahko naprej prodala samo tistim investitorjem, ki so bolj konzervativni in previdni. Drugi predal je imel srednjo rizično stopnjo, in je bil lahko prodan previdnim ostalim investicijskim bankam. Tretji predal, ki zaradi svoje rizičnosti sploh ni dobil bonitetne ocene, pa je bil prodan hedge skladom, ki jih upravljajo investitorji, kateri imajo radi velik riziko.

Investicijska banka, ki je prodajala te CDO škatle, je služila ogromno denarja. Poplačala je svoje dolgove, katere je kreirala, ko si je izposodila denar za nakup pogodb hipotekarnih kreditov.

Investitorji so končno našli način, kako investirati denar ob večji stopnji donosa, kot jih je ponujala centralna banka z državnimi obveznicami (1%). Bili so tako zadovoljni, da so zahtevali vedno več teh CDO škatel. Investicijska banka je zato pozvala banko (ki je dajala hipotekarne kredite), naj ji proda več CDO škatel. Banka je zato poklicala kreditnega posrednika in ga prosila, naj dobi čim več družin, ki bodo najele hipotekarni stanovanjski kredit.

Ampak kreditni posrednik ni mogel več najti družin, ki bi najele hipotekarni stanovanjski kredit pod obstoječimi kvalifikacijskimi kriteriji. Banke kreditodajalce in posredniki kreditov so prišli na idejo. Ker so cene hiš vedno v porastu, četudi družina ne more več odplačevati stanovanjskega kredita, banka ne tvega veliko, saj ji vedno ostane hiša. Zato so banke zmanjšale kriterije za najetje hipotekarnega stanovanjskega kredita: nič dokaza o dohodku, brez delnega plačila (downpayment), ipd. in tako zajele v kreditni odnos manj odgovorni del populacije. In ta odločitev o dajanju hipotekarnih stanovanjskih kreditov bolj tveganemu delu populacije predstavlja točko preloma.

Mehanika dajanja hipotekarnega stanovanjskega kredita se je ponovila v celoti. Banke, investicijske banke in investitorji se niso sekirali zaradi povečanega rizika hipotekarnega kredita. Če se jim je zdel predal s stanovanjskimi krediti preveč rizičen, so ga enostavno prodali naprej in naprej in naprej…Podajali so si vroči kostanj in pri tem služili denar.

Neizogibno so nekateri iz te rizične kreditne populacije postali nesposobni odplačevati stanovanjski kredit. Investicijske banke niso bile zaskrbljene, ker je bilo takih neplačnikov malo, cene hišam, katere so investicijske banke zasegle, so rasle. Problem je za investicijske banke nastal, ko se je število neplačnikov bistveno povečalo, s tem se je povečalo število zaseženih hiš, ponudba hiš je bila večja od povpraševanja in cena hišam je padla.

V tej situaciji so izgubo utrpeli tudi tisti redki lastniki hiš, ki so še bili sposobni odplačevati hipotekarni kredit. V njihovem naselju je bilo veliko hiš naprodaj, cena tudi njihove hiše se je zmanjšala in plačilno sposobni lastniki niso več videli smisla v odplačevanju hipotekarnega kredita. Na primer kredit v znesku npr. 300.000€, hiša je bila vredna samo še 90.000€.

Investicijska banka je v teh razmerah imela v lasti brezvredne hiše. Poklicala je investitorje, da bi jim prodala škatlo CDO. Investitorji so prav tako vedeli za razmere na trgu hiš in so zavrnili nakup škatle CDO, saj so dobro vedeli, da je priliv denarja v to škatlo minimalen ali da ga sploh ni. Investicijska banka se je izjemno trudila, da bi prodala škatle CDO, a brez uspeha. Ker si je investicijska banka sposodila veliko denarja, da bi kupila čim več škatel CDO, in sedaj ni imela nobenega priliva v CDO škatlo, je tudi sama postala plačilno nesposobna. V težavah so bili tudi investitorji, ki so prav tako kupili veliko CDO škatel in banke kreditodajalke, ki so imele na zalogi še veliko pogodb hipotekarnih kreditov, a jih niso uspele prodati investicijski banki. Posredniki kreditov so tudi ostali brez posla.

 

In tako se je ves finančni sistem sesul.

 

Na hipotekarnem trgu delujejo:

· Družina, ki kupuje hišo

· Kreditni posrednik (mortgage broker) med družino in banko kreditodajalko

· Banka kreditodajalka (mortgage lender)

· Investicijska banka kot posrednik med investitorji in banko

· Investitorji z viški denarja

· Hipotekarni (stanovanjski) krediti

· Zavarovani dolg (Collateralized Debt Obligation ali krajše CDO)

· Dodatno zavarovanje pred neplačilom kredita (Credit Default Swap, CDS, finančni derivat)

KORAK 1

Investitorji so imeli kupe denarja in so iskali dobre investicijske priložnosti. Tradicionalno investitorji kupijo državne obveznice, ki so vrednosti papir z nizkim tveganjem in nizko donosnostjo. Ko je centralna banka spustila obrestno mero na 1%, so investitorji odklonili nakup državnih obveznic zaradi nizke donosnosti. Hkrati pa je 1% obrestna mera pomenila, da so si lahko banke sposodile ogromno denarja za nizko 1% obrestno mero. Banke so poceni sposojeni denar od centralne banke v obliki kreditov uporabljale za povečevanje donosnosti in sredstev (leverage). Banke so na ta način zaslužile veliko denarja. Investitorji so to opazili in so hoteli tudi oni dobiti del tega dobičkonosnega posla.

Ilustracija: Normalno poslovanje vs. Kreditno poslovanje (Leverage) ali 1.000€ profita vs. 90.000€ profita

Normalno poslovanje: Oseba A ima 10.000€, kupi škatlo za 10.000€, naprej proda kupcu to škatlo za 11.000€ in ima profit 1.000€.

Kreditno poslovanje (Leverage): Oseba A ima 10.000€, v banki si sposodi 990.000€, in ima sedaj na razpolago 1.000.000€. Kupi 100 škatel po ceni 10.000€. Proda jih naprej kupcu v skupni vrednosti 1.100.000€. Oseba A vrne kredit 990.000€ in obresti 10.000€. Osebi A ostane 100.000€ in če odštejemo 10.000€ osnovnega vložka v posel vidimo, da je oseba A naredila 90.000€ profita.

KORAK 2

Investitorji so opazili velike bančne profite in so še sami hoteli dobiti tako visoke profite. Banke so prišle na idejo, da bi povezale lastnike hiš z investitorji preko hipotekarnih stanovanjskih kreditov (hipotekarnih kreditov).

Ilustracija:

Družina je hotela kupiti hišo in je privarčevala za polog. Kontaktirala je kreditnega posrednika. Le-ta je svetoval, v kateri banki kreditodajalki je za družino najugodneje najeti stanovanjski kredit. Banka je družini odobrila hipotekarni kredit, in banka pri tem ni veliko tvegala; če bi družina postala nesposobna odplačevati kredit, bi banki ostala hiša, katere cene so se stalno povečevale. Družina je kupila hišo, kreditni posrednik pa je dobil provizijo za posredništvo.

Investicijska banka je ugotovila, da lahko odkupi od banke pogodbe za hipotekarni kredit, ki je bil odobren družini. Banka je zaslužila provizijo s prodajo. Investicijska banka si je potem sposodila veliko poceni (1%) denarja in je s tem denarjem začela odkupovati ogromno pogodb hipotekarnih kreditov od bank. Zapakirala jih je v ŠKATLO, v katero je investicijska banka dobivala plačila mesečnih obrokov odkupljenih hipotekarnih kreditov.

Škatlo je investicijska banka razdelila v tri predale. V prvem so bili hipotekarni krediti z majhnim rizikom neodplačila, v drugem so bili krediti z večjim rizikom neodplačila in v tretjem so bili krediti z izjemno velikim rizikom neodplačila. Te tri predale je investicijska banka potem zapakirala v eno novo škatlo in jo poimenovala Zavarovani dolg (Collateralized Debt Obligation ali krajše CDO). Tretji najbolj rizični predal je obljubljal največjo donosnost, drugi predal srednjo donosnost in prvi predal, kjer so bili najmanj rizični krediti, je obljubljal najnižjo donosnost. Prvi predal je imel tudi dodatno zavarovanje (Credit Default Swap) za primer zapadlosti hipotekarnih kreditov v neplačilo, s čimer so ga bonitetne agencije označila za najbolj sigurno investicijo.

Ker je imel prvi predal najvišjo možno boniteto, ga je investicijska banka lahko naprej prodala samo tistim investitorjem, ki so bolj konzervativni in previdni. Drugi predal je imel srednjo rizično stopnjo, in je bil lahko prodan previdnim ostalim investicijskim bankam. Tretji predal, ki zaradi svoje rizičnosti sploh ni dobil bonitetne ocene, pa je bil prodan hedge skladom, ki jih upravljajo investitorji, kateri imajo radi velik riziko.

Investicijska banka, ki je prodajala te CDO škatle, je služila ogromno denarja. Poplačala je svoje dolgove, katere je kreirala, ko si je izposodila denar za nakup pogodb hipotekarnih kreditov.

Investitorji so končno našli način, kako investirati denar ob večji stopnji donosa, kot jih je ponujala centralna banka z državnimi obveznicami (1%). Bili so tako zadovoljni, da so zahtevali vedno več teh CDO škatel. Investicijska banka je zato pozvala banko (ki je dajala hipotekarne kredite), naj ji proda več CDO škatel. Banka je zato poklicala kreditnega posrednika in ga prosila, naj dobi čim več družin, ki bodo najele hipotekarni stanovanjski kredit.

Ampak kreditni posrednik ni mogel več najti družin, ki bi najele hipotekarni stanovanjski kredit pod obstoječimi kvalifikacijskimi kriteriji. Banke kreditodajalce in posredniki kreditov so prišli na idejo. Ker so cene hiš vedno v porastu, četudi družina ne more več odplačevati stanovanjskega kredita, banka ne tvega veliko, saj ji vedno ostane hiša. Zato so banke zmanjšale kriterije za najetje hipotekarnega stanovanjskega kredita: nič dokaza o dohodku, brez delnega plačila (downpayment), ipd. in tako zajele v kreditni odnos manj odgovorni del populacije. In ta odločitev o dajanju hipotekarnih stanovanjskih kreditov bolj tveganemu delu populacije predstavlja točko preloma.

Mehanika dajanja hipotekarnega stanovanjskega kredita se je ponovila v celoti. Banke, investicijske banke in investitorji se niso sekirali zaradi povečanega rizika hipotekarnega kredita. Če se jim je zdel predal s stanovanjskimi krediti preveč rizičen, so ga enostavno prodali naprej in naprej in naprej…Podajali so si vroči kostanj in pri tem služili denar.

Neizogibno so nekateri iz te rizične kreditne populacije postali nesposobni odplačevati stanovanjski kredit. Investicijske banke niso bile zaskrbljene, ker je bilo takih neplačnikov malo, cene hišam, katere so investicijske banke zasegle, so rasle. Problem je za investicijske banke nastal, ko se je število neplačnikov bistveno povečalo, s tem se je povečalo število zaseženih hiš, ponudba hiš je bila večja od povpraševanja in cena hišam je padla.

V tej situaciji so izgubo utrpeli tudi tisti redki lastniki hiš, ki so še bili sposobni odplačevati hipotekarni kredit. V njihovem naselju je bilo veliko hiš naprodaj, cena tudi njihove hiše se je zmanjšala in plačilno sposobni lastniki niso več videli smisla v odplačevanju hipotekarnega kredita. Na primer kredit v znesku npr. 300.000€, hiša je bila vredna samo še 90.000€.

Investicijska banka je v teh razmerah imela v lasti brezvredne hiše. Poklicala je investitorje, da bi jim prodala škatlo CDO. Investitorji so prav tako vedeli za razmere na trgu hiš in so zavrnili nakup škatle CDO, saj so dobro vedeli, da je priliv denarja v to škatlo minimalen ali da ga sploh ni. Investicijska banka se je izjemno trudila, da bi prodala škatle CDO, a brez uspeha. Ker si je investicijska banka sposodila veliko denarja, da bi kupila čim več škatel CDO, in sedaj ni imela nobenega priliva v CDO škatlo, je tudi sama postala plačilno nesposobna. V težavah so bili tudi investitorji, ki so prav tako kupili veliko CDO škatel in banke kreditodajalke, ki so imele na zalogi še veliko pogodb hipotekarnih kreditov, a jih niso uspele prodati investicijski banki. Posredniki kreditov so tudi ostali brez posla.

All Posts
×

Almost done…

We just sent you an email. Please click the link in the email to confirm your subscription!

OKSubscriptions powered by Strikingly